首先，界定首套还是二套需依据央行信贷管理规定。若家庭（含借款人、配偶及未成年子女）已利用贷款购买过住房，再次贷款时，若人均住房面积低于当地平均水平，可按首套贷款政策。法律依据为央行信贷管理规定，具体认定方式详询该规定。未及时界定清楚，可能导致贷款政策不适用，产生额外经济负担。
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界定首套或二套需查证。具体操作：1. 查询家庭住房贷款记录；2. 确认当地人均住房平均水平；3. 咨询银行或公积金中心确认贷款政策。不同情况下，若已利用贷款购买过住房，再次贷款按二套房贷执行；若人均住房面积低于平均水平，可按首套政策贷款；若家庭有住房贷款记录，再次贷款都按二套执行。
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对于界定房贷次数的问题，常见处理方式是查询当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果，并咨询银行或公积金中心确认贷款政策。若已利用银行贷款购买过住房，再次贷款时，应提供住房总面积查询结果以证明是否为二套。选择处理方式时，应考虑家庭住房贷款记录及当地人均住房平均水平，以确保贷款政策适用。