合同有效，但存在争议时以新合同为准。依据《中华人民共和国合同法》，双方意思表示一致达成的契约即合同，受法律保护。不及时处理可能导致双方权益受损，如租客长期占用房屋不搬等。
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合同有效。处理操作如下：1. 与租客沟通，了解其不搬离原因，尝试协商解决；2. 若协商无果，可要求租客在合理期限内搬离；3. 如租客仍不搬离，可准备相关证据，通过法律途径起诉，要求租客搬离并赔偿损失；4. 在整个过程中，注意保留证据，如聊天记录、通话录音等，以备不时之需。
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常见处理方式为协商或诉讼。首先应尝试与租客协商，明确双方权益；若协商无果，可通过法律途径诉讼解决。选择时需考虑效率与成本，协商更快但可能无法达成一致，诉讼则能确保权益但耗时较长。